artykuły

popularne

Samodzielność i odrębna własność lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Niedawne zmiany w przepisach dotyczących samodzielności lokali (w tym lokali mieszkalnych) i ustanawiania ich odrębnej własności wprowadziły zaskakująco dużo zamieszania. Dlaczego? Już wyjaśniamy!

11 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529) (dalej: u.k.z.n.), która wprowadziła zmiany do innych aktów prawnych, m.in. do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). Pomimo, że od dnia wejścia w życie ukzn minęło niewiele czasu, zmiana wprowadzona do ustawy o własności lokali budzi wiele wątpliwości, przede wszystkim w starostwach powiatowych, ale także u notariuszy.

Dzisiaj postaramy się wskazać czy wątpliwości powstałe w związku z tą zmianą są uzasadnione, jak należy interpretować art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, a także kiedy należy badać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i pozwoleniem na użytkowanie

Art. 114 u.k.z.n. wprowadził do ustawy o własności lokali  m.in. nowy ustęp 1a do artykułu 2. Zgodnie z powołanym przepisem, „ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.”

Obecnie powstały dwie różne koncepcje dotyczące tego kto i kiedy powinien stosować przywołany wyżej przepis.

Pierwsza z nich zakłada, iż badanie zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodności z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanienastępuje na etapie wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Natomiast druga koncepcja, którą również podzielamy i my, zakłada iż badanie następuje na etapie ustanawiania odrębności lokalu.

Za koncepcją taką przemawia przede wszystkim literalne brzmienie przepisu art. 2 ust 1a ustawy o własności lokali, który stanowi, iż zgodnie z ustaleniami MPZP,  treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i z pozwoleniem na użytkowanie następuję ustanowienie odrębnej własności lokalu.

W tym miejsc należy wskazać, iż odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

  • – umowy
  • – jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
  • – orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

 

Odrębne nieruchomości mogą stanowić samodzielne lokale mieszkalne, a także lokal o innym przeznaczeniu. Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje starosta.

Starosta jako organ wydający zaświadczenie nie ma kompetencji do badania czy oprócz kryteriów z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego, treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodny z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem  i zgodnym z pozwoleniem na użytkowanie.

Starosta potwierdza jedynie w formie zaświadczenia spełnienie przez wnioskującego wymagań dotyczących samodzielności. Czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym, decydują tylko i wyłącznie kryteria z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, dotyczące jego konstrukcji i funkcjonalności. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca) – (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 22.02.2017 r., II OSK 1458/15).

Podkreślenia wymaga, iż zmiana ustawy o własności lokali nie zmieniła przesłanek wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu.

Co również istotne, sam fakt wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nie determinuje ustanowienia jego odrębnej własności. Natomiast zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i pozwoleniem na użytkowanie, jest obok samodzielności lokalu kolejną przesłanką do możliwości ustanowienia jego odrębnej własności.

P.P.

Zdjęcie pochodzi z witryny pexels.com, na licencji CC0.

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Masz jakieś pomysły?

Autor: