artykuły

popularne

Najem na czas określony – pułapka?

Autor: Kancelaria Skibiński Data: 2014-01-22 Tagi: , , , , , ,

Coraz częściej zdarza się, że klienci proszą o pomoc przy rozwiązaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Niestety, większość z nich nie zdaje sobie sprawy, iż nie każdą umowę najmu da się rozwiązać. W przeciwieństwie do umowy na czas nieokreślony, w przypadku umowy terminowej stosunek najmu rozwiąże się dopiero z upływem ustalonego przez strony okresu. Wcześniejsze rozwiązanie umowy będzie możliwe co do zasady tylko za porozumieniem stron, bądź też gdy przezorna strona pamiętała o zawarciu stosownej klauzuli umownej, upoważniającej ją do wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Jak zatem nie wpaść w pułapkę? Po prostu jeżeli chcemy podpisywać umowy na czas określony, nauczmy się stosować postanowienia umowne, dzięki którym zawsze będziemy mogli wyjść obronną ręką z niekorzystnej dla nas sytuacji.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (kliknij aby pobrać – tekst ujednolicony) – jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Aby móc skorzystać z wcześniejszego rozwiązania umowy, po pierwsze należałoby zatem zawrzeć w niej stosowny zapis. Oczywiście to nie wszystko, co musimy zrobić. Aby zapis miał szansę kiedykolwiek zadziałać, należałoby go doprecyzować poprzez sformułowanie katalogu sytuacji, w przypadku zaistnienia których przysługiwać nam będzie prawo do rozwiązania zawartej umowy najmu.

Najbezpieczniej dla nas jest sformułować możliwie najbardziej szczegółowy katalog przykładowych sytuacji. Pamiętać należy, że sposób ten daje nam dużo możliwości i swobody, którą warto wykorzystać. Minusem jest natomiast to, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich przyszłych sytuacji, a zatem nie zawsze będziemy chronieni.

Innym, moim zdaniem o wiele mniej skutecznym rozwiązaniem, jest wprowadzenie do umowy najmu zapisu brzmiącego np. tak: „W przypadku zaistnienia ważnych przyczyn strona może rozwiązać umowę najmu”. Możliwość taka została bowiem wyraźnie dopuszczona przez Sąd Najwyższy w Uchwale z 21 listopada 2006 r. sygn. III CZP 92/06. Zabezpieczenie się w ten sposób z pewnością będzie bardziej elastyczne, jednak w niektórych przypadkach może okazać się nieskuteczne. Jeżeli bowiem będziemy chcieli powołać się na jakąś sytuację, o tym, czy jest to ważny powód, w ostateczności zadecyduje sąd, który niekoniecznie przychyli się do naszych twierdzeń.

Tak czy inaczej, warto być przezornym i wybrać jeden ze wskazanych wyżej sposobów. Co zrobić, gdy podpisaliśmy już umowę najmu na czas oznaczony bez zapisu dającego możliwość wcześniejszego rozwiązania?

W takim przypadku najlepiej będzie dogadać się z drugą stroną. Jeżeli jednak trafimy na uparciucha, lepiej poszukać kogoś na własne miejsce, proponując nowemu lokatorowi np. niższą opłatę za czynsz. Jeżeli to nie poskutkuje, będziemy chyba jednak związani umową na oznaczony w umowie okres.

Oczywiście można też próbować wyplątać się z zawartej umowy najmu, żądając jej unieważnienia na mocy art. 84, art. 86, a także art. 388 Kodeksu cywilnego. W praktyce zastosowanie powyższych przepisów w tego typu przypadkach jest jednak znikome.

J.M.

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Masz jakieś pomysły?

Autor: