artykuły

popularne

Bezpośrednie sąsiedztwo, a prawo strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy?

Trafiła nam się ostatnio przedziwna sprawa. No, może nie jest to do końca określenie, bo takie sprawy się zdarzają – mieszkańcy pewnej miejscowości na południu województwa lubuskiego nie zostali uznani za stronę w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla dość dużej inwestycji. Zadziwiająca nie była więc sama sprawa – zadziwiające było to, jak ktoś na takie rozwiązanie wpadł.

Od razu zaznaczam, że organ (wójt) nie pomylił się w swoich ustaleniach. Doskonale zdawał sobie sprawę, że ci mieszkańcy powinni być stronami. A skąd? Bo już wcześniej byli!

Że jak?

Wyobraźmy sobie następujący układ – mamy działkę, na niej stoi dom i należy do bohaterów niniejszego wpisu. Przy działce biegnie droga publiczne. Po drugiej stronie tejże drogi mamy kolejną działkę. Na tej działce właściciel zamierza przeprowadzić „drobną” inwestycję – suszarnia zboża, podziemne zbiorniki na gaz, suszarnia ze sterownią, punkt przeładunku dla ciężarówek, kilka silosów (takich po 700 i 1000 ton).

To… dużo!

Dużo. Inwestor podejmuje próby realizacji przedsięwzięcia od jakiegoś czasu, ale inwestycja formalnie nie przechodzi nawet postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego? A dla tego, że mieszkańcy sąsiedniej działki (tak, ci ”nasi”) składali odwołania, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze dopatrywało się różnego rodzaju uchybień. Dwa razy.

Ale to w czym jest problem?

W tym, że inwestor wycofał wniosek, a wójt umorzył postępowanie. A potem został złożony nowy wniosek, ale nasi mieszkańcy nie zostali uznani za stronę.

Jak to się mogło stać?

W bardzo ciekawy i nieprawdopodobny sposób. Do tej pory uśmiechamy się, kiedy myślimy o tej sprawie. Otóż inwestor wydzielił wąski pas nieruchomości ze swojej działki (w najszerszym miejscu ma ok. 4 m szerokości, i to jeszcze nie bezpośrednio przy działce naszych mieszkańców. Rzeczony pas ziemi oddał członkowi swojej rodziny i po sprawie!

W związku z powyższym, wójt stwierdził, że bohaterowie dzisiejszego wpisu nie sąsiadują z działką, na której będzie wdrażana inwestycja, więc nie mają w sprawie interesu prawnego i nie muszą być stronami.

Co ludzie mogą zrobić w takiej sytuacji?

Po pierwsze, to nie panikować. W tej sytuacji o to dość łatwo, bo zazwyczaj dowiadujemy się nie o tym, że inwestorowi ustalono warunki zabudowy, ale że już ma pozwolenie na budowę i przystępuje do prac, czyli pewnego dnia zwyczajnie budzą nas robotnicy pracujący tuż za oknem.

Zasadniczy problem polega na traktowaniu mieszkańców przez organy jako element przeszkadzający inwestorom. Organ powinien przede wszystkim ustalić jaki wpływ będzie mieć jakaś inwestycja na nieruchomości położone nieopodal.

Dokonując dość dużego skrótu, chodzi o zasięg oddziaływania inwestycji na środowisko (w myśl ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, którą przy braku tendencji masochistycznych lepiej nazywać „ustawą środowiskową”). Jeśli więc jakaś inwestycja oddziałuje na środowisko, to ustawa środowiskowa każe ten zasięg zbadać i ustalić, czy w tym zasięgu ktoś ma nieruchomość i wtedy należy takich ludzi do postępowania jako strony włączyć.

W omawianej sprawie organ nawet nie badał, czy inwestycja w jakiś sposób oddziałuje na pobliskie nieruchomości. Jeśli tego nie zrobił, to od razu wiadomo, że wg tego organu nie było sensu przyznać mieszkańcom praw strony. Pamiętajmy, że inwestycja nie musi oddziaływać znacząco na środowisko. Dla uznania za stronę wystarcza nie bycie w zasięgu oddziaływania przekraczającego normy, ale w ogóle w zasięgu oddziaływania!

A o jakiego rodzaju oddziaływaniu mówimy?

Na gruncie ustawy środowiskowej chodzi o coś, co bezpośrednio oddziałuje na nas – hałas i promieniowanie elektromagnetyczne są jednymi z najpopularniejszych oddziaływań.

Ale to nie wszystko. Dzięki orzecznictwu (zob. np. bogate uzasadnienie uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2011 r., sygn. II OPS 1/11) wiemy, że przepisy prawa cywilnego mogą stanowić podstawę dla ustalenia interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym. Brzmi ostro, a chodzi o zwyczajne prawo własności – jeżeli powstanie inwestycji może spowodować ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością, albo może doprowadzić do spadku jej wartości, to jak najbardziej powinno się zostać uznanym za stronę w postępowaniach związanych z realizacją tej inwestycji (czyli tam, gdzie będzie wydawana decyzja środowiskowa, o warunkach zabudowy, czy też pozwolenie na budowę).

Co stało się z „naszymi mieszkańcami”? Co w ogóle można zrobić w takiej sytuacji?

Najprościej jest złożyć wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji, w którym dodatkowo należy zasygnalizować, by Kolegium Odwoławcze wstrzymało wykonanie decyzji. Nie uznanie za stronę postępowania jest rażącym naruszeniem prawa i pociąga za sobą wadę nieważności decyzji.

W praktyce faktycznie dochodzi do takiego stwierdzania nieważności. Sprawa dzisiaj omawiana jest już w toku i nie spodziewamy się, byśmy mieli dostać inne rozstrzygnięcie niż zakładane, choć bywa różnie. Zasadniczo dla wprawnego prawnika łatwo jest stwierdzić, po przeczytaniu uzasadnienia decyzji, że organ próbował zwyczajnie „przepchnąć” inwestycję. Ostatnio dowiedzieliśmy się od innych klientów, że ich znajomy podobnie nie został uznany za stronę, ale w jego przypadku ma zostać postawiona turbina wiatrowa. 400 m od jego domu. Organ chyba pomyślał, że skoro przy działającej turbinie mieszkaniec nie oberwie łopatką w głowę, to w zasięgu oddziaływania nie jest.

Podsumowując – warto zawalczyć o swoje prawa, szczególnie że są przewidziane do tego środki procesowe, które nic nie kosztują (wniosek o stwierdzenie nieważności jest wolny od opłat). Oczywiście nie zawsze jest tak, że organy się mylą. Jeśli w uzasadnieniu odnajdziemy wywód odnośnie ustalania kręgu stron postępowania, zasięgu i sposobu oddziaływania inwestycji, na podstawie którego organ doszedł do wniosku, że takie i takie osoby za strony zostaną uznane, to raczej nie będzie szans na nieważność – organ po prostu popracował. No, chyba że popracował źle, ale to już zupełnie inna historia.

M.Z.

Zdjęcie na licencji CC0 pochodzi z witryny creativecommons.photos.

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Masz jakieś pomysły?

Autor: