artykuły

popularne

Aplikant Michał Zwolak, zatrudniony w Kancelarii Prawniczej Skibiński, przybliża w dzisiejszym wpisie możliwość wykreślenia hipoteki przy wykorzystaniu depozytu sądowego.

Na hipotekę – depozyt!

Przepraszając za dość tanią zagrywkę i odwołanie się do pewnego serialu z detektywem Bednarskim, dzisiaj na blogu chcielibyśmy przybliżyć Wam, drodzy Czytelnicy, możliwość wykreślenia hipoteki przy pomocy ustanowionego depozytu sądowego.

Niedawno trafiła nam się dosyć ciekawa sprawa (jak to zazwyczaj bywa). Sama sprawa była ciekawa m.in. z tego powodu, że nasi klienci zdecydowali się skorzystać z pomocy prawnika zanim pojawiły się problemy (czyli tak, jak powinno być, dlatego zapraszamy do odwiedzenia strony Kancelarii Skibiński). Chodziło o zakup pewnej nieruchomości – położona atrakcyjnie, a po przeprowadzeniu odrobiny prac remontowych nadawała się do prowadzenia działalności gospodarczej. Klienci, w dniu zamieszczenia tego wpisu, korzystają z nieruchomości z dużym spokojem, ale sprawa taka spokojna nie była.

Słowo wstępu?

Jak najbardziej! Klienci kupowali część nieruchomości przystosowanej do prowadzenia działalności gospodarczej. Problemy, zasadniczo, były dwa – po pierwsze, właściciel był od dawna w kiepskiej sytuacji finansowej i nie był znany z rzetelności, w związku z czym musieliśmy prowadzić dość intensywne i ostre negocjacje. Po drugie, nieruchomość była obciążona licznymi hipotekami.

Punkt drugi powyższego związany był, oczywiście, z kiepską sytuacją zbywcy nieruchomości. Było na niej ustanowionych kilka hipotek za zaległości podatkowe, oraz jedna (dosyć dziwna, na tamten moment) hipoteka na rzecz spółki z o.o.

Klienci poprosili nas o pomoc w negocjacji umowy sprzedaży i doprowadzeniu całego procesu zakupu do końca (w tym o pomoc w negocjacjach kredytowych z bankiem, ale dzisiaj nie o tym). Z jednym z wierzycieli hipotecznych udało nam się porozumieć i ostatecznie ustaliliśmy, że część ceny zaoferowanej za nieruchomość zostanie przekazana bezpośrednio Urzędowi Miasta za zaległości podatkowe – dostaliśmy stosowne zaświadczenia i wykreśliliśmy hipoteki. Problem pojawił się w związku ze spółką – hipoteka na jej rzecz wynosiła 200 tys. zł i była ustanowiona celem zabezpieczenia transakcji.

W czym więc problem?

W czym problemu nie było! Po pierwsze, zabezpieczona transakcja została rzekomo wykonana bez problemu, ale mimo to hipoteki nie wykreślono. I teraz docieramy do problemu nr dwa – spółka została zlikwidowana. Czy zostało wydane zaświadczenie o wygaśnięciu/nie powstaniu należności zabezpieczonej hipoteką? Oczywiście nie.

Taka sytuacja w obrocie jest niepożądana. Strony próbowały dojść do porozumienia – klienci nieruchomość chcieli kupić i prowadzić tam działalność, zbywca chciał się nieruchomości pozbyć i dostać pieniądze. Nikt nie chciał, rzecz jasna, zajmować się hipotekami.

Co zrobić w takim przypadku?

Nam udało się wynegocjować ciekawe rozwiązanie. Oprócz spłacenia Urzędu Miejskiego (hipoteka przymusowa za zaległości w podatku od nieruchomości), którego zabezpieczenia udało się wykreślić, pozostała kwestia hipoteki na rzecz zlikwidowanej spółki. Zbywca proponował wyznaczenie mu w umowie kilku miesięcy na załatwienie zaświadczenia o wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (co samo w sobie jest tematem na dobry wpis na bloga, jeśli nawet nie na artykuł), ale przy zapłacie ceny z góry.

Nie zgodziliśmy się na takie rozwiązanie – jeśli zbywca nie wykonałby tego, do czego się zobowiązał (zaznaczam, że w sytuacji w jakiej znajdował się zbywca, jakiekolwiek sankcje finansowe nie miały sensu), na klientach spoczywałby obowiązek wykreślenia hipoteki samodzielnie.

Co mieliby zrobić w takiej sytuacji?

Jeśli przystaliby na takie warunki, musieliby doprowadzić do ponownego otwarcia postępowania likwidacyjnego i uzyskania zaświadczenia o wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, za którą faktycznie zapłacono w cenie nieruchomości. Jeśli nie udałoby się takiego zaświadczania uzyskać, pozostałby specjalny tryb wprowadzony ustawą o księgach wieczystych i hipotece (art. 99 tejże ustawy). Cały kłopot w tym, że w celu wykreślenia hipoteki w przywołanym trybie potrzebne są dwie rzeczy:

- ustanowienie stosownego depozytu sądowego, w którym dłużnik hipoteczny zrzeka się prawa do odbioru wpłaconej tytułem hipoteki kwoty;

- dowód zapłaty zabezpieczonej wierzytelności na konto depozytowe.

Nie trzeba być prawnikiem by wiedzieć, że ten tryb, przy zapłaceniu ceny razem z hipoteką, jest bardzo niekorzystny. Wynegocjowaliśmy więc takie rozwiązanie, w którym zbywca miał sam doprowadzić do wykreślenia hipoteki, a klienci mieli wstrzymać się z zapłatą tej części ceny, która odpowiadała hipotece. Jeśli nie uda się tego załatwić w terminie, mieliśmy ustanowić stosowny depozyt.

Czy jest to dobre rozwiązanie?

Tak, bez dwóch zdań. W opisanej wyżej sytuacji udało się wynegocjować korzystne rozwiązanie. Klienci ostatecznie zapłacili tyle, ile wynosiła wartość nieruchomości, gdyż okazało się, że załatwienie zaświadczenia o wygaśnięciu przez zbywcę było niemożliwe w jakimkolwiek rozsądnym terminie. Zastrzeżenie w umowie odroczenia zapłaty ceny odpowiadającej hipotece było pierwszym krokiem w rozwiązaniu konfliktowej sytuacji. Następnym, było zawarcie w umowie terminu dla zbywcy do załatwienia stosownych zaświadczeń o wygaśnięciu hipoteki – w przypadku nie wykonania powyższego w terminie, klienci mogli ustanowić depozyt sądowy i wpłacić na niego kwotę odpowiadającą wartości hipoteki ze zrzeczeniem się prawa do jej odbioru.

Takie rozwiązanie pozwoliło na faktyczne zaoszczędzenie pieniędzy przez klientów – ryzyko nie wykreślenia hipoteki przez poprzedniego właściciela było duże, w związku z czym ostatecznie podjęcie czynności zmierzających do rozwiązania kłopotliwych wpisów w księdze wieczystej spoczywałoby na nabywcach. Ostatecznie i tak doszło do sytuacji, w której poprzedniemu właścicielowi nie udało się wykreślić hipoteki. Dzięki odpowiednim zapisom umownym bez problemu wystąpiliśmy o ustanowienie depozytu sądowego, dokonana została wpłata (choć ustalenie tych kwestii z lokalnym oddziałem banku do najprostszych nie należało), a następnie złożyliśmy wniosek o wykreślenie hipoteki.

Jakie są wnioski płynące z powyższego?

Takie, że da się kupić nieruchomość obciążoną hipoteką bez większego ryzyka. Cała sztuka polega na tym, żeby skorzystać z pomocy profesjonalisty, który pomoże przy ustaleniu umowy w takim kształcie, by takie nabycie faktycznie klientowi nie zrobiło krzywdy. Zawsze można kupić nieruchomość po wartości rynkowej, a potem mieć kłopot w związku z egzekucją rzeczową, bo dłużnik osobisty nie wywiązał się ze swoich zobowiązań. Wszystko sprowadza się do tego, by dobrze negocjować i znać odpowiednie regulacje – wtedy ryzyko da się zminimalizować.

Michał Zwolak

Zdjęcie pochodzi z witryny pixabay.com, na licencji CC0

Brak komentarzy

Dodaj komentarz

Masz jakieś pomysły?

Autor: